A bérlakásról Magyarországon évek óta főként az önkormányzati vagy szociális lakások kapcsán esik szó, míg számos nyugat-európai országban már régóta egy másik modell működik, amelyben biztosítótársaságok, alapkezelők, ingatlanalapok és más intézményi szereplők finanszírozzák és tartják hosszú távon a bérlakások teljes portfólióit.

Közép-Európában Szlovákia érdekes példa ebből a szempontból, és már nem csupán egy elméleti koncepcióról van szó, hanem egy olyan rendszerről, amely körül az elmúlt években viszonylag széles intézményi partnerkör jött létre.

Az Államilag Támogatott Bérlakás Ügynökség befektetési partnerei ma a KOOPERATIVA, a WBG Wohnen und Bauen, a Slovak Affordable Living SICAV, a Hestia, a 365.invest, a VOSEM Capital és a Tatra Asset Management, így biztosítótársaságok, alapkezelők és ingatlantőke is képviselteti magát a rendszerben.

Még érdekesebb, hogy az intézményi keretrendszer mellett konkrét projektek is kezdenek kibontakozni. Pozsonyban 2026 októberében indult egy újabb, 151 lakásos projekt, míg Kassán egy olyan modell készül, amelyben a város saját ingatlanvagyonával járul hozzá egy közös projekthez, egy magánpartner pedig finanszírozást és a bérlakások építésével és üzemeltetésével kapcsolatos know-how-t biztosít.

Kassa esetében az első ütemben körülbelül 750 lakás várható, míg a hosszabb távú terv több ezer lakást irányoz elő, ami különösen azért érdekes, mert már nem kisebb számú városi lakás rekonstrukciójáról van szó, hanem a bérlakásokról, mint különálló ingatlantermékről, nagyobb léptékben.

A szlovák modell egy másik sajátossága, hogy nem korlátozódik kizárólag a klasszikus szociális lakásokra; a munkáltatók is részt vehetnek benne, és egyes projektekben a lakások egy részét közvetlenül az adott vállalatok alkalmazottainak szánhatják, ami közelebb hozza a rendszert a munkaerő-lakásmodellekhez, amelyek már régóta ismertek számos nyugat-európai piacon.

Magyarország eddig némileg más irányba fejlődött, mivel a saját tulajdonú ingatlanban élő lakosok aránya továbbra is nagyon magas, és a bérbeadási piac jelentős részét magánszemélyek által bérbe adott egyedi lakások teszik ki, így az intézményi tulajdonban lévő és professzionális kezelésben lévő nagyobb lakóingatlan-portfóliók egyelőre inkább kivételnek számítanak.

2026-ban azonban ezen a téren is érdekes elmozdulás jelent meg, mivel a Wekerle-program előkészítéséről szóló kormányhatározat már kifejezetten beszél intézményi bérlakások fejlesztéséről, intézményi befektetők hosszú távú részvételének támogatásáról, az önkormányzatokkal való együttműködésről, valamint egy állami lakásügynökségi rendszer előkészítéséről.

Az október végén bemutatott program szerint 2027-ben 30 milliárd forintot kellene felszabadítani európai forrásokból ezen a területen, a többéves keretnek körülbelül 550 millió eurót kellene jelentenie uniós alapokból, és banki, valamint piaci társfinanszírozásra is számítanak, a cél legalább tízezer hosszú távú bérlakás és diákszállások létrehozásának támogatása.

Hasonló logika jelent meg korábban Budapesten is, amikor a városi tanács jóváhagyott egy modellt a XI. kerületi Rimaszombati út 2. szám alatti ingatlanra, amely szerint a fejlesztő a telek megvásárlásával együtt legalább 150 lakást biztosítana, amelyek tíz éven át a piaci bérleti díj 80%-áért állnának a város rendelkezésére, elsősorban a közalkalmazottak lakhatására.

A magyar és a szlovák rendszer természetesen nem azonos, és a készülő magyar modell számos részlete még kidolgozás alatt áll, de érdekes megjegyezni, hogy mindkét országban egyre inkább nagyon hasonló kérdések merülnek fel, nevezetesen, hogyan lehet az állami vagy önkormányzati vagyont, az intézményi tőkét és a hosszú távú bérlakás-üzemeltetést úgy összekapcsolni, hogy nagyobb lakáskínálat jöjjön létre.

Pontosan itt lehetnek érdekesek a szlovák tapasztalatok Magyarország számára, mivel több szlovák intézményi szereplő már rendelkezik gyakorlati tapasztalattal nemcsak az ilyen struktúrák előkészítésében, hanem azok finanszírozásában, fejlesztésében és működtetésében is, így fokozatosan kialakulóban van a know-how Szlovákiában, amely a magyar piac alakításában is releváns lehet.

Ez természetesen nem jelenti azt, hogy a szlovák modellt egyszerűen át lehet vagy kell vinni Magyarországra; mindkét piac eltérő struktúrával, szabályozással és lakhatási kultúrával rendelkezik; azonban a szomszédos országban működő biztosítótársaságok, alapkezelők, fejlesztők és más szereplők puszta léte, akik a gyakorlatban hasonló modellel dolgoznak, hasznos tapasztalati forrást jelenthet a magyar piac számára.

A következő évek ezért nemcsak abból a szempontból lehetnek érdekesek, hogy a Wekerle-program végül milyen konkrét formát ölt, hanem abból a szempontból is, hogy a magyar piac milyen mértékben tudja majd hasznosítani a régióban már meglévő tapasztalatokat, és milyen szerepet játszhatnak ebben a szlovák szereplők, akik néhány évvel korábban léptek erre az útra.

Budapesten dolgozó, szlovákul is beszélő magyar ügyvédként érdekel ez a fejlemény, mert ritkán látni közvetlenül, hogy egy szomszédos ország piacán szerzett tapasztalat hogyan válhat viszonylag rövid idő alatt relevánssá a magyar ingatlanpiac számára.

www.snlegal.hu

SK - https://www.snlegal.hu/sk/madarsky-advokat/

CZ - https://www.snlegal.hu/cs/madarsky-advokat/

Sokan vannak, akik egy biztosító elutasító válasza után lezárják az ügyet, mert nem akarnak hosszadalmas vitát, további költségeket vagy éveken át tartó bizonytalanságot vállalni. Ez teljesen érthető döntés, különösen akkor, ha a másik oldalon egy jelentős szakmai és pénzügyi háttérrel rendelkező biztosítótársaság áll.

Nemrég azonban egy olyan ügyfelünk ügyében értünk el teljes pernyertességet, aki másként döntött, és akinek a kitartása az egész eljárás során meghatározó volt.

Az ügy egy totálkáros gépjármű casco-biztosítási elszámolásával kezdődött. Ügyfelünk úgy ítélte meg, hogy a biztosító a szerződésben vállalt szolgáltatást nem teljes egészében fizette meg, mert a gépjármű extra felszereltségére vonatkozó biztosítási feltételeket nem megfelelően alkalmazta.

Ügyfelünk először maga próbálta rendezni a vitát, levelezett a biztosítóval, vitatta a számítást és kérte az elszámolás felülvizsgálatát, amikor azonban több körös levelezés után sem sikerült megállapodásra jutnia a biztosítóval, ügyvédhez fordult.

Megvizsgáltuk a szerződést, a biztosítási feltételeket és a kárrendezési dokumentumokat, majd részletes jogi érveléssel fordultunk a biztosítóhoz, a biztosító azonban továbbra is fenntartotta álláspontját, és nem látta megalapozottnak a további térítési igényt.

Ezen a ponton sokan úgy döntenének, hogy nem éri meg folytatni a vitát, hiszen egy per időt, pénzt és energiát igényel, az eredménye pedig soha nem garantálható.

Ügyfelünk azonban nem adta fel, és vállalta a perindítással járó kockázatokat.

A perben a biztosítási szerződés több rendelkezésének értelmezése került a középpontba, az elsőfokú bíróság pedig csak részben adott helyt a keresetnek, így az eredmény elmaradt attól, amit ügyfelünk a szerződés alapján megalapozottnak tartott. Álláspontunk szerint az ítélet ráadásul nem válaszolta meg megfelelően a jogvita legfontosabb szerződésértelmezési kérdését.

Egy részleges pernyertesség után különösen nehéz döntés, hogy valaki elfogadja-e az eredményt, vagy vállalja a fellebbezéssel járó további bizonytalanságot.

Ügyfelünk ekkor is kitartott az álláspontja mellett, ezért fellebbezést terjesztettünk elő, amelyben részletesen bemutattuk az elsőfokú döntés hiányosságait és a biztosítási szerződés értelmezésével kapcsolatos jogi érveinket.

A másodfokú bíróság a fellebbezésnek helyt adva hatályon kívül helyezte az elsőfokú ítéletet, és új eljárásra utasította az elsőfokú bíróságot, mert az eredeti ítélet indokolása nem tette lehetővé az érdemi felülbírálatot.

Ez fontos fordulópont volt, de egyáltalán nem jelentette a jogvita végét.

Újabb tárgyalások, beadványok, számítások és eljárásjogi viták következtek, miközben az ügyfélnek továbbra is türelemmel kellett viselnie a per elhúzódását és azt a bizonytalanságot, hogy a megismételt eljárás milyen eredménnyel zárul.

Végül a megismételt elsőfokú eljárásban a bíróság a teljes végleges kereseti követelésnek helyt adott, és a biztosítót a követelt összeg, a késedelmi kamatok és a perköltség megfizetésére kötelezte.

Számunkra ez az ügy természetesen szakmai siker is, hiszen a biztosítási feltételek alapos elemzése, a szerződésértelmezési érvek következetes képviselete és a fellebbezési stratégia egyaránt fontos szerepet játszott az eredmény elérésében.

Mégis úgy gondoljuk, hogy ennek a történetnek az igazi főszereplője az ügyfél.

Az az ügyfél, aki nem fogadta el automatikusan a biztosító álláspontját, aki az első elutasítás után szakmai segítséget keresett, aki a részleges elsőfokú sikerrel sem elégedett meg, és aki az elhúzódó eljárás során végig megőrizte a bizalmát abban, hogy az álláspontja jogi úton érvényesíthető.

A biztosítási jogvitákban a megfelelő szakmai képviselet alapvető jelentőségű, de az ügyfél tudatos döntései és kitartása legalább ilyen fontosak lehetnek, hiszen nincs szakmai siker sem az elszánt és kitartó ügyfél nélkül.

Ez az ügy számunkra elsősorban egy olyan ügyfél története, aki nem adta fel, amikor lett volna rá oka, és akinek a kitartását különösen nagyra értékeljük.

www.snlegal.hu

Az utóbbi években egyre több cseh és szlovák cég lépett be a magyar ingatlanpiacra, és ma már nehéz néhány elszigetelt tranzakcióról beszélni, mivel több olyan regionális csoport is aktívan működik a piacon, amelyek korábban jelentős szereplők voltak Csehországban vagy Szlovákiában.

A CPI Property Group kiterjedt iroda- és kiskereskedelmi portfólióval rendelkezik Magyarországon, a CTP az ipari és logisztikai ingatlanszegmens egyik legfontosabb szereplője, a HB Reavis elsősorban az Agora Budapest projekttel vetette bele magát a magyar piacba, az IAD Investments a South Base Logistics Park tulajdonosa, a DRFG Investment Group a Bartók Ház irodaház megvásárlásával lépett piacra, majd később a nyíregyházi Korzó bevásárlóközponttal bővítette magyar portfólióját, mígaz Accolade szintén a magyar ipari ingatlanpiacon tevékenykedik.

Már csak ezek a nevek is azt mutatják, hogy a régió egyes piacai közötti határok fokozatosan elveszítik jelentőségüket. Budapest körülbelül két órányira van autóval Pozsonytól, Prága sincs olyan messze, hogy Magyarország teljesen különálló világként jelenjen meg a közép-európai portfólión belül, és számos cseh vagy szlovák csoport már természetes módon gondolkodik regionálisan, azaz ugyanazokat a szegmenseket, városokat és eszköztípusokat figyeli több országban is.

A 2026-os adatok is arra utalnak, hogy ismét nagyobb mozgás van a magyar piacon, az év első felében a befektetési tranzakciók volumene megközelítette a 610 millió eurót, de a harmadik negyedév jelentősen gyengébb volt, így túl leegyszerűsítő lenne egyértelmű és egyenletes fellendülésről beszélni, miközben éppen ez az egyenetlenség teszi érdekesebbé a jelenlegi fejleményt.

A magyar piac ma nem foglalható össze egy mondatban, mivel a logisztikai, irodai, kiskereskedelmi vagy fejlesztési projektek eltérően fejlődnek, az egyes szegmensekben az aktivitás eltérő, és az érdekes lehetőségek általában nem általános piaci történetekből, hanem konkrét eszközökből, helyszínekből és tranzakciós helyzetekből fakadnak.

Egyre világosabbá válik azonban, hogy a cseh és szlovák vállalatok számára Magyarország már nem egy „talán egyszer majd megnézzük” piac, mivel egyes szereplők évek óta jelen vannak itt, mások csak nemrég léptek be a piacra, és valószínűleg több olyan cég is van Prágában vagy Pozsonyban, amelyek már figyelik Budapestet és Magyarországot, bár az első tranzakció még nem történt meg.

Magyarország különösen érdekes lehet a más közép-európai országokban már működő csoportok számára, mivel ha egy vállalatnak van tapasztalata Csehországban, Szlovákiában, Lengyelországban vagy Romániában, akkor Magyarország földrajzilag és kereskedelmileg is természetes része a regionális gondolkodásnak, amelyben a következő lépést nem az államhatárok, hanem a konkrét projektek, városok és eszköztípusok határozzák meg.

Ez természetesen nem jelenti azt, hogy minden szegmensben vagy minden ingatlantípusnál ugyanaz a helyzet, hanem azt, hogy Magyarországot egy tágabb regionális piac részeként érdemes tekinteni, és figyelemmel kísérni, hogyan fejlődik tovább az országban már működő cseh és szlovák csoportok tevékenysége, valamint kik lesznek a további szereplők között, akik először lépnek be a magyar piacra.

Budapesten dolgozó magyar ügyvédként, aki szlovákul is beszél, természetesen érdekel ez a fejlemény, annál is inkább, mivel egyre inkább olyan üzleti kapcsolatokat és projekteket látok, amelyek természetes módon kötik össze a magyar és a szlovák piacot.

www.snlegal.hu

SK - https://www.snlegal.hu/sk/madarsky-advokat/

CZ - https://www.snlegal.hu/cs/madarsky-advokat/